Sprzedaż zadłużonej kamienicy – hipoteka, komornik i zaległości

Kamil Żegleń · Opublikowano: 31 października 2026

Krótka odpowiedź: sprzedaż zadłużonej kamienicy jest możliwa, także gdy w księdze wieczystej są hipoteki, a komornik zajął nieruchomość. Hipoteka nie znika wraz ze sprzedażą, więc dług trzeba spłacić z ceny albo ustalić z wierzycielem, co się z nim stanie. Po zajęciu komorniczym sama sprzedaż nie kończy egzekucji, dlatego bezpiecznie kończy się ją spłatą wierzyciela i umorzeniem postępowania. Całość wymaga dokumentów z banku, od komornika i z gminy, więc trwa tygodnie, nie dni.

W tym tekście pokazujemy, jak wygląda sprzedaż z hipoteką, co oznacza art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego, czym różni się licytacja od sprzedaży przed licytacją, co zrobić ze starą hipoteką banku, którego już nie ma, oraz jakie zaświadczenia zebrać i w jakiej kolejności działać.

Działamy ze Śląska, mamy biuro w Chorzowie i kupujemy kamienice za gotówkę, na własny rachunek. Zadłużone nieruchomości oglądamy tak samo jak każde inne: na miejscu, z dokumentami w ręku. Pełną listę miast znajdziesz na stronie skup kamienic Śląsk.

Hipoteka w księdze wieczystej – nie przeszkadza w sprzedaży, ale ktoś musi ją rozliczyć

Kamienicę z hipoteką wolno sprzedać, ponieważ wpis w dziale IV księgi wieczystej nie zakazuje zbycia nieruchomości. Hipoteka idzie jednak za nieruchomością: bank może dochodzić swojej należności z kamienicy także wtedy, gdy ma ona już nowego właściciela (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Kupujący nie przejmie więc budynku „po cichu” z cudzym długiem, a bank nie straci zabezpieczenia.

Dlatego przy sprzedaży z hipoteką trzeba rozstrzygnąć dwie sprawy: ile wynosi dług oraz kto i kiedy go spłaca. W praktyce stosuje się trzy rozwiązania:

• spłata z ceny sprzedaży – część ceny kupujący przekazuje bezpośrednio bankowi, resztę sprzedającemu;
• depozyt notarialny – kupujący wpłaca pieniądze notariuszowi, a ten po podpisaniu aktu przekazuje je według ustalonych zasad;
• wcześniejsza spłata długu przez sprzedającego z własnych środków.

Który wariant wybrać, zależy od umowy kredytowej i od wymagań banku, bo każdy bank ma własną procedurę. Wszystkie opierają się jednak na tych samych dokumentach: zaświadczeniu o aktualnym saldzie zadłużenia i pisemnym oświadczeniu banku, że po spłacie wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. Bank wystawia je zwykle na ograniczony czas, więc terminy trzeba pilnować.

Warto pamiętać, że sam przelew nie usuwa wpisu. Po spłacie wierzyciel ma obowiązek dokonać czynności umożliwiających wykreślenie (art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a wniosek do sądu wieczystoksięgowego trzeba złożyć osobno. Notariusz zwykle robi to razem z aktem, o ile strony tak ustalą.

Zajęcie komornicze – sprzedaż po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji

Gdy komornik zajął kamienicę, sprzedaż nadal jest możliwa, ale egzekucja toczy się dalej, jakby do sprzedaży nie doszło. Mówi o tym art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie, a nabywca może w nim uczestniczyć w roli dłużnika. Czynności egzekucyjne są skuteczne wobec obu. Sąd Najwyższy potwierdził tę wykładnię między innymi w wyroku I CSK 1946/23.

Kiedy nieruchomość jest zajęta, zależy od tego, kogo pytamy. Wobec dłużnika następuje to z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty. Wobec osób trzecich – z chwilą wpisu w księdze wieczystej albo złożenia przez komornika wniosku o ten wpis. Wobec kogoś, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają od chwili, gdy się o niej dowiedział (art. 925 KPC). Kupujący, który zna sprawę, nie może więc powołać się na to, że wpisu jeszcze nie było.

Co z tego wynika w praktyce? Kupujący, który kupi zajętą kamienicę bez załatwienia egzekucji, może wejść w sprawę z komornikiem i zapłacić za cudzy dług. Dlatego uczciwa transakcja wygląda inaczej:

1. Sprzedający ustala u komornika kwotę potrzebną do zakończenia egzekucji, wraz z kosztami.
2. Kwota ta jest spłacana wierzycielowi z ceny sprzedaży, najczęściej w dniu aktu albo przez depozyt notarialny.
3. Wierzyciel cofa wniosek, a komornik umarza postępowanie (art. 825 KPC).
4. Wpis o wszczęciu egzekucji zostaje wykreślony z księgi wieczystej.

Samo wykreślenie wpisu wymaga czasu: najpierw trzeba mieć dokument z komornika, potem sąd wieczystoksięgowy rozpatruje wniosek. Dlatego umowa powinna z góry określać, kto składa wnioski i co dzieje się, jeśli któryś dokument nie dotrze na czas.

Licytacja komornicza a sprzedaż przed licytacją – różnica leży w kontroli nad terminem i warunkami

Przy licytacji o terminie, cenie wywoławczej i nabywcy decyduje postępowanie egzekucyjne, a nie właściciel. Cena wywołania w pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 § 1 KPC). Jeśli nikt jej nie zaoferuje, w drugiej licytacji wynosi dwie trzecie sumy oszacowania (art. 983 KPC). Oszacowanie robi biegły wskazany w postępowaniu, a właściciel może je zaskarżyć, ale nie ustala go sam.

Sprzedaż przed licytacją daje właścicielowi więcej spraw w ręku. Sam wybiera kupującego, ustala termin aktu i może uzgodnić ze wszystkimi wierzycielami, w jakiej kolejności zostaną spłaceni. Z drugiej strony jest to ograniczone: wierzyciele muszą się na takie rozwiązanie zgodzić, a pieniądze z ceny trzeba rozdzielić według ich uprawnień. Jeśli długów jest więcej niż wartość nieruchomości, cena nie pokryje wszystkiego i konieczne są negocjacje z każdym z wierzycieli.

Cecha	Licytacja komornicza	Sprzedaż przed licytacją
Kto wybiera kupującego	Najlepszy licytant w postępowaniu	Właściciel
Kto ustala cenę wyjściową	Biegły (oszacowanie), potem reguły KPC	Strony umowy
Termin	Wyznacza komornik	Uzgadniają strony z wierzycielami
Wymagana zgoda wierzycieli	Nie	Tak, na spłatę i umorzenie

Im wcześniej właściciel zacznie rozmawiać z kupującym i wierzycielami, tym większy ma wpływ na wynik. Po wyznaczeniu licytacji pole manewru szybko się zmniejsza.

Stara hipoteka na rzecz nieistniejącego banku – wykreślenie wymaga ustalenia następcy albo drogi sądowej

W księgach wieczystych nadal leżą hipoteki sprzed lat, często na rzecz banków, które zniknęły w fuzjach, zostały przejęte albo zlikwidowane. Hipoteka wygasa, gdy wygasa zabezpieczona nią wierzytelność (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), ale wpis w księdze dalej widnieje, dopóki ktoś go nie usunie. Kupujący i notariusz zobaczą go przy sprawdzaniu dokumentów i będą wymagać wyjaśnienia.

Pierwszym krokiem jest ustalenie, kto jest dziś wierzycielem. Bank mógł zostać włączony do innego podmiotu, który przejął jego prawa i obowiązki. Wtedy to ten następca wydaje zgodę na wykreślenie. Gdy się go nie da ustalić albo odmawia zgody, pozostaje powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Sprawy te w pierwszej instancji rozpoznaje sąd rejonowy.

Trzeba wiedzieć, że dobór pozwanego ma w takiej sprawie duże znaczenie. W orzecznictwie spotyka się oddalenie powództwa tylko dlatego, że pozwano podmiot, który nie istnieje. W takiej sprawie warto skorzystać z pomocy prawnika, bo błąd formalny kosztuje miesiące. Czas trwania takiego postępowania zależy od sądu i nie da się go uczciwie przewidzieć z góry.

Zaległości wobec gminy i urzędu skarbowego – sprawdzamy je równolegle z hipoteką

Podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie czy zaległości wobec urzędu skarbowego to osobna grupa długów, którą sprzedający powinien uporządkować przed aktem. Wierzyciel publiczny może doprowadzić do wpisu hipoteki przymusowej, a widać ją dopiero w odpisie księgi wieczystej. Dlatego zaświadczenie o braku zaległości jest równie ważne jak zgoda banku.

Zaświadczenie o niezaleganiu lub o stanie zaległości wydaje organ podatkowy na podstawie art. 306e Ordynacji podatkowej. W przypadku podatków lokalnych jest to zwykle urząd gminy, a w przypadku podatków państwowych urząd skarbowy. Sprzedający składa wniosek i, o ile przepisy tego wymagają, wnosi opłatę skarbową. Przed złożeniem wniosku sprawdź na stronie swojego urzędu aktualne zasady i formularz.

Dokumenty i czas – kamienicę z długami przygotowuje się tygodniami, nie dniami

Zadłużoną kamienicę da się sprzedać szybko tylko wtedy, gdy sprzedający zbierze komplet zaświadczeń. Ich uzyskanie zależy od urzędów, banków i komornika, więc kupujący nie przyspieszy tego ani gotówką, ani decyzją. Nie obiecujemy transakcji w kilka dni i nie robi tego uczciwy kupujący.

Dług	Od kogo dokument	Co ma zawierać
Hipoteka bankowa	Bank	Aktualne saldo, zasady spłaty, zobowiązanie do zgody na wykreślenie
Egzekucja komornicza	Komornik i wierzyciel	Kwota do spłaty z kosztami, gotowość cofnięcia wniosku
Zaległości lokalne	Urząd gminy	Zaświadczenie o niezaleganiu albo o stanie zaległości
Zaległości państwowe	Urząd skarbowy	Zaświadczenie o niezaleganiu
Stary wpis w księdze	Następca prawny wierzyciela lub sąd	Zgoda na wykreślenie albo wyrok

Zaświadczenia i oświadczenia mają ograniczony okres ważności, dlatego zbiera się je w takiej kolejności, żeby żaden nie wygasł przed aktem. Najpierw sprawdzamy księgę wieczystą, bo to ona pokazuje pełną listę wpisów, a dopiero potem występujemy o dokumenty do konkretnych podmiotów.

Sprzedaż zadłużonej kamienicy do skupu – krok po kroku

Sprzedaż do skupu przebiega według powtarzalnego planu, w którym to sprzedający odpowiada za dokumenty, a kupujący za przejrzystość warunków.

1. Kontaktujesz się z nami i opisujesz stan prawny: hipoteki, egzekucje, znane zaległości.
2. Pobierasz aktualny odpis księgi wieczystej i przesyłasz nam numer księgi do wglądu.
3. Umawiamy oględziny kamienicy na miejscu. Wtedy rozmawiamy o warunkach zakupu.
4. Występujesz do banku o zaświadczenie o saldzie i oświadczenie o zgodzie na wykreślenie, do komornika o kwotę potrzebną do zakończenia egzekucji, a do gminy i urzędu skarbowego o zaświadczenia o niezaleganiu.
5. Ustalamy z notariuszem sposób rozliczenia: spłata wierzycieli z ceny przy akcie albo depozyt notarialny.
6. Podpisujemy akt, a wierzyciele otrzymują należności.
7. Wierzyciele wydają dokumenty umożliwiające wykreślenie wpisów, a wniosek do sądu wieczystoksięgowego składany jest zgodnie z umową.

Jeśli długi przekraczają wartość kamienicy, zanim zdecydujesz o sprzedaży, porozmawiaj z wierzycielami o ugodzie albo skonsultuj się z prawnikiem. Sprzedaż nie rozwiąże problemu, gdy cena nie wystarczy na spłatę wszystkiego.

Najczęstsze pytania o sprzedaż zadłużonej kamienicy

Czy mogę sprzedać kamienicę, jeśli ma hipotekę?

Tak. Hipoteka nie blokuje sprzedaży, ale pozostaje przy nieruchomości, dopóki nie zostanie spłacona i wykreślona. Dlatego dług rozlicza się przy akcie, najczęściej z ceny, i dopiero potem składa się wniosek o wykreślenie wpisu.

Czy komornik może zająć kamienicę, którą już sprzedałem?

Jeśli zajęcie nastąpiło przed sprzedażą, egzekucja trwa dalej mimo zmiany właściciela (art. 930 § 1 KPC). Kupujący może zostać uczestnikiem postępowania. Dlatego przed aktem trzeba ustalić z komornikiem, jak zakończyć sprawę.

Czy można sprzedać kamienicę zajętą przez komornika?

Można, ale tylko rozsądnie wtedy, gdy sprzedaż łączy się ze spłatą wierzyciela i umorzeniem egzekucji. Sama umowa sprzedaży egzekucji nie kończy. Warunki warto spisać w akcie notarialnym razem z terminami.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?

Wniosek do sądu wieczystoksięgowego wiąże się z opłatą sądową, której aktualną wysokość podaje Ministerstwo Sprawiedliwości i sąd. Notariusz zazwyczaj informuje o kosztach przed aktem. Zapytaj też bank, czy pobiera opłatę za wydanie zaświadczeń.

Co zrobić z hipoteką na rzecz banku, który już nie istnieje?

Ustal, kto przejął jego prawa i obowiązki, i poproś tę instytucję o zgodę na wykreślenie. Gdy to niemożliwe, pozostaje powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przy takiej sprawie dobrze mieć prawnika.

Jak długo trwa sprzedaż zadłużonej kamienicy?

Dłużej niż sprzedaż nieruchomości bez obciążeń. Czas zależy od banku, komornika, gminy i sądu wieczystoksięgowego, a każdy z nich działa we własnym tempie. Realnie planuj tygodnie na zebranie dokumentów, a po akcie dodatkowy czas na wykreślenie wpisów.

Czy zaległości podatkowe przechodzą na kupującego?

Zasady zależą od rodzaju zaległości i od tego, czy wierzyciel zabezpieczył je hipoteką przymusową. Dlatego przed aktem sprawdzamy księgę wieczystą i wymagamy zaświadczeń o niezaleganiu. Jeśli masz wątpliwości co do konkretnego zobowiązania, zapytaj doradcę podatkowego.

Czy lepiej sprzedać przed licytacją?

Sprzedaż przed licytacją daje właścicielowi wpływ na kupującego, termin i sposób rozliczenia z wierzycielami. Wymaga jednak zgody wierzycieli i działania zanim licytacja zostanie wyznaczona. Po jej wyznaczeniu wybór ogranicza się z każdym tygodniem.

Sprzedaż zadłużonej kamienicy – co dalej

Zacznij od odpisu księgi wieczystej, bo pokazuje, kto i na jaką nieruchomość ma wpisy. Potem ustal z bankiem i komornikiem, co trzeba spłacić i jakie dokumenty wydadzą. Dopiero z tą wiedzą masz podstawy, żeby rozmawiać o sprzedaży. Jeśli ktoś obiecuje sfinalizowanie takiej transakcji w kilka dni, bez zaświadczeń z banku, od komornika i z gminy, sprawdź go dokładnie.

Mamy biuro w Chorzowie przy Cieszyńskiej 16. Zadzwoń albo napisz, opisz sytuację prawną kamienicy, a umówimy oględziny. Działamy między innymi w Chorzowie, Rudzie Śląskiej, Katowicach i Bytomiu.

Tel. 794 388 807 | biuro@kupietwojakamienice.pl | Cieszyńska 16, Chorzów

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego (ISAP) – art. 825, 925, 930, 965, 983
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (ISAP) – art. 10, 65, 94, 100
• Ordynacja podatkowa (ISAP) – art. 306e, zaświadczenia o niezaleganiu
• Sąd Najwyższy, wyrok I CSK 1946/23 – skutki rozporządzenia nieruchomością po zajęciu
• Egzekucja z nieruchomości, zajęcie – art. 923-930 KPC